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全国卖地收入增速加快,但三四线城市仍下滑

信息来源:未知 | 责任编辑:匿名 发布时间:2019-10-31 18:50:42

土地供应量与房地产市场的走势有关。根据最新的官方数据,全国土地销售收入从下降到增加。房地产土地供应总量接近去年同期,但三线城市大幅下降。

自然资源部的数据显示,今年1月至8月,全国共有82300公顷房地产用地,比去年同期略有下降,降幅为1.6%。根据过去三个月的房地产土地供应数据,虽然8月1日全国房地产和住宅用地供应同比下降,但降幅逐月收窄。在重点城市,一线城市房地产和住宅用地供应保持同比增长趋势,增速逐月扩大。

就城市而言,一线城市的房地产和住宅用地逐年增加。今年1月至8月,70个大中城市提供了30,700公顷房地产用地。一、二、三线城市房地产用地供应分别增长6.2%、1.9%和9.0%,住宅用地供应分别增长19.6%、1.4%和13.6%。

根据财政部的数据,今年前8个月,全国土地销售收入超过3.7万亿元,同比增长速度比7月份还要快。

国土资源部监管土地市场

今年年初,国内土地市场经历了从萧条到快速升温和回落的几个阶段。目前,土地市场有明显的降温迹象。

中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)数据显示,今年8月,全国70个大中城市共进行了1057次土地交易(相当于国家统计局公布的70个房价城市),土地交易金额为2501亿元。土地交易溢价仅为8%,明显低于前几个月。从土地市场情况来看,近期房地产行业融资收紧预计将逐渐影响土地市场。

中原地产首席分析师张大伟认为,总体而言,今年1月至2月,全国各地的土地市场相对低迷。随着春节后信贷市场的增加,住房企业融资难度有所降低。4月份,一些城市土地市场开始出现复苏迹象。一线和二线城市的土地市场持续升温。土地月成交金额超过3000亿元,地价保持在20%左右。

土地价格稳定是2019年房地产监管的重要目标。自第二季度以来,土地市场的快速增长引起了监管部门的关注,相关部委也纷纷介入。

今年4月,自然资源部办公厅发布通知,要求制定并实施2019年住宅用地“五类”控制目标,以实现城市专项政策和分类控制目标,保持住宅用地稳定供应,引导市场预期。

通知要求,如果商品房存量消化周期超过36个月,100万人口以上的地级市、地、盟、县(县级市)应停止供应土地。36~18个月,减少土地供应;18~12个月,维持同等水平的土地供应;12~6个月,增加土地供应;对于那些不到6个月的人来说,土地供应应该大大增加和加快。

同样负责调控房地产市场的住房和建设部也于4月和5月开始对一些地价和房价上涨过快的城市进行预警。

截至7月,房地产信托和海外融资新政策相继出台,对房地产征地政策产生了一定影响。从那以后,热土的溢价开始下降。8月份,70个主要城市的商业用地流转大幅增加,全年最高72宗。

“土地市场和房地产市场一样,只能看到春天,不能看到夏天。一旦土地市场过热,不排除升级政策的可能性。”张大伟表示,自8月份以来,土地市场已经进入快速退烧阶段。

中原房地产数据显示,住房企业的土地收购也出现了相对明显的下降。8月份,主要住房企业的征地大幅减少。只有八家国内企业获得50亿元以上,最高的是万科150亿元,其次是保利92亿元、金茂68亿元、新鸿基66亿元和华润64亿元。

易居研究所智库中心研究主任阎跃进(Yan跃进)也认为,今年第二季度,中央政府密切关注部分城市地价过热,政策基本面再次收紧,尤其是融资市场的收紧特征最为明显,这使得第三季度住房企业购买土地更加理性。

三线和四线城市的气温明显下降。

近年来,中国房地产市场的区域特征越来越明显,房地产市场走向分化,住宅企业对非优质土地的定价降低。然而,对高质量城市和土地的竞争仍然激烈。虽然一线和二线城市有严格的控制政策,但对于住房企业来说,为了增加销售,他们仍将重点放在征地上。

虽然一级和二级土地市场仍然相对火热,但三级和四级城市土地市场显示出回落的迹象。一些统计数据显示,2019年以来,由于温室改革规模的收紧和部分需求提前透支,三、四线城市的土地市场表现不如去年。

根据上述自然资源部的数据,今年1月至8月,三线城市房地产用地供应同比下降9.0%,住宅用地供应同比下降13.6%。

上海益居房地产研究所最新一期《中国百城家园交易报告》显示,2019年1月至9月,64个三线、四线城市的住宅用地交易面积为1.4488亿平方米,同比下降7.1%。这一趋势与一线和二线城市略有不同。三、四级城市住宅用地市场的降温特征明显。过去两个月初住宅用地交易总面积的同比下降继续扩大,进一步反映了市场的降温特征。

易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,1月至8月,在全国100个城市的住宅土地交易市场中,由于政策控制和市场预期的影响,相关土地收购的增长曲线略有放缓,充分反映了住宅土地交易市场的降温趋势。从结构上看,三线、四线城市的降温趋势更加明显,这又与这些城市面临的库存积压问题有关。

“从原因来看,目前的三四线城市住宅交易市场正在降温,再次面临清仓压力,这将打击住宅企业补充住宅用地的积极性。与此同时,它还影响资金的返还和土地的持续购买。”阎跃进说道。

土地销售收入增长更快

国家一级房地产的稳定供应也影响了土地转让收入的变化。

从今年4月开始,财政部将不再在其月度财政收支中披露国有土地使用权出让收入的具体数额,而仅公布同比变化情况。从过去几个月的数据来看,今年年初经历下滑后,7月份土地销售收入同比增长,8月份增速加快。

财政部数据显示,今年1月至8月,全国土地出让收入同比增长4.2%。然而,从今年1月到7月,这一数字同比增长了3.1%。

2018年前8个月,国有土地使用权出让收入为3709亿元。2018年,总额达到65096亿元,同比增长25%,创历史新高。

今年年初,由于对将于2018年下半年开始的冷土地市场的“担忧”以及土地拍卖的增加,他们中的许多人在编制2019年政府基金收入预算时也降低了对今年土地销售收入的预期。

阎跃进表示,目前对地价稳定的控制非常严格。最近,一些热门城市也积极对银行系统进行了大检查。内容之一是检查是否有非法资金进入土地收购市场。

“预计9月份住宅用地市场将主要以降温为特征,特别是考虑到目前住宅企业的资金压力开始增加,因此预计住宅企业将保守合理地持有土地。当然,我们需要看看9月份“全面削减+目标削减”政策的效果。如果住宅交易活动显著增加,那么第四季度住宅企业认购住宅用地的热情可能会增加。”阎跃进说道。

2011-2018年,全国土地出让收入分别为3316.6亿元、2842.2亿元、4155亿元、4294亿元、3257亿元、3757亿元、5205.9亿元和65096亿元。

离年底还有四个月。如果目前的情况能够保持下去,2019年土地出让总收入预计将再次超过6万亿元。

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